Quels sont les biens éligibles pour un crédit immobilier en france ?

Rêvez-vous de devenir propriétaire en France ? Le chemin vers l'acquisition d'un bien immobilier passe souvent par l'obtention d'un prêt. En 2023, 1,3 million de crédits ont été accordés en France, soulignant l'importance de ce levier financier. Avant de vous lancer, une question cruciale : quels sont les biens réellement finançables ? Ne pas considérer cela peut vous mener à des déconvenues.

Un crédit immobilier en France est un prêt accordé pour financer un achat immobilier. L'éligibilité est soumise à des critères bancaires et légaux stricts, assurant la sécurité du prêteur et protégeant l'emprunteur. La diversité des options est vaste, chaque bien ayant ses propres particularités.

Les biens immobiliers résidentiels éligibles

Le marché immobilier résidentiel offre de nombreuses opportunités, des appartements aux maisons de campagne. Cependant, les banques ont leurs préférences. Découvrons ensemble les catégories les plus courantes et leurs spécificités en matière d'investissement.

Logements neufs : la voie royale du financement ?

Un logement neuf, jamais habité et aux dernières normes (VEFA ou construction individuelle), est souvent privilégié par les banques grâce aux garanties constructeurs et à la performance énergétique. Un logement neuf doit répondre aux exigences de la RE2020, garantissant une faible consommation énergétique, un critère déterminant pour les établissements prêteurs.

Plusieurs atouts facilitent l'obtention d'un prêt pour les logements neufs. Premièrement, les garanties constructeurs, comme la décennale et la garantie de parfait achèvement, rassurent la banque en cas de malfaçons. Deuxièmement, leur performance énergétique surpasse souvent celle des logements anciens. Enfin, ils sont souvent éligibles à des prêts aidés, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt d'Accession Sociale (PAS), diminuant le montant du prêt principal et simplifiant l'accès à la propriété.

• Garanties constructeurs solides : décennale, parfait achèvement, biennale.
• Performance énergétique optimisée : respect de la RE2020.
• Éligibilité aux prêts aidés : PTZ, PAS.

Soyez vigilant : les délais de construction peuvent être longs, le choix du constructeur est crucial pour la qualité, et l'évolution des normes (RE2020) peut entraîner des coûts imprévus. Le coût moyen d'une construction neuve en France est d'environ 1 800 €/m².

Logements anciens : un marché diversifié aux opportunités variées

Un logement ancien a déjà été habité (appartement, maison). Ce marché offre une grande diversité, mais son financement est souvent plus complexe que pour le neuf, car l'état et la conformité sont déterminants.

L'état général est essentiel pour les banques. Un diagnostic technique complet évalue les travaux et leur impact sur le prêt. La conformité (électricité, gaz, amiante, plomb) est aussi un point de vigilance. Un bien non conforme engendre des travaux coûteux et rend le financement plus ardu. Le coût moyen des travaux de rénovation énergétique en France s'élève à 16 000 € par logement.

• Diagnostic technique : évaluation des travaux.
• Conformité aux normes : électricité, gaz, amiante.
• Négociation du prix.

Négocier le prix, faire expertiser le bien, et constituer un dossier solide avec un plan de financement précis facilitent l'obtention du prêt. Le taux de refus de crédit immobilier pour les logements anciens est d'environ 15%, contre 10% pour les logements neufs.

Un focus doit être porté aux "biens à rénover" et aux "biens de caractère". Des prêts spécifiques pour la rénovation énergétique, comme l'Eco-PTZ ou MaPrimeRénov', facilitent leur financement en réduisant les coûts et en améliorant la performance énergétique.

Les particularités des résidences secondaires : un financement plus exigeant ?

Une résidence secondaire est occupée occasionnellement. Son financement est plus complexe qu'une résidence principale, car les banques la considèrent comme un investissement moins prioritaire.

Cette complexité se traduit par des taux d'intérêt plus élevés, un apport personnel plus important (souvent > 20%), et une évaluation plus rigoureuse de la capacité de remboursement. Les banques considèrent les revenus comme plus variables et la location comme plus difficile.

• Taux d'intérêt plus élevés.
• Apport personnel plus important (>20%).
• Évaluation rigoureuse de la capacité de remboursement.

Louer le bien ponctuellement (LMNP), démontrer une situation financière stable, et choisir une résidence secondaire proche de sa résidence principale facilitent l'accès au crédit. Le prix moyen d'une résidence secondaire en France est de 2 800 €/m².

Connaitre les avantages fiscaux potentiels liés à la location (LMNP, Pinel si neuf et en zone éligible) est crucial. Ces dispositifs réduisent les impôts en contrepartie d'un engagement de location.

Les terrains constructibles : l'investissement foncier, un cas particulier

Un terrain constructible est une parcelle destinée à une construction. Cet investissement nécessite un projet de construction cohérent pour obtenir un prêt.

L'éligibilité est soumise à des conditions strictes. Le zonage (CU, PLU) doit autoriser la construction envisagée. Le terrain doit être viabilisé (raccordement aux réseaux). Un projet de construction détaillé (plans, permis, budget) est indispensable.

• Zonage du terrain : CU, PLU.
• Viabilisation : raccordement aux réseaux.
• Projet de construction détaillé.

Soyez vigilant face aux délais, aux risques liés au sol (étude géotechnique obligatoire), et au coût total (terrain + construction), qui peut vite augmenter. Le prix moyen d'un terrain constructible en France est de 90 €/m².

Se renseigner auprès de la mairie, consulter les documents d'urbanisme, réaliser une étude de sol, et comparer les offres de constructeurs maximisent vos chances d'obtenir un financement. Il existe différents types de terrains (lotissement, isolé), chacun ayant ses avantages.

Les biens immobiliers non résidentiels (investissement locatif)

Au-delà des biens résidentiels, l'investissement locatif offre des opportunités dans les locaux commerciaux, les immeubles de rapport et les parkings/garages. Ces biens ont des particularités en matière de crédit.

Les locaux commerciaux : un investissement spécifique avec ses propres règles

Les locaux commerciaux (bureaux, commerces, entrepôts) accueillent une activité professionnelle. Leur investissement est soumis à des règles spécifiques, notamment en matière de bail et de rentabilité.

Les critères d'éligibilité sont : la localisation (attractivité commerciale), le type d'activité, l'existence d'un bail (ou potentiel), et la rentabilité (taux de rendement). Les banques étudient la qualité du locataire et la pérennité de son activité. Le taux de rendement moyen d'un local commercial en France est d'environ 6%.

• Localisation et attractivité.
• Type d'activité autorisée.
• Bail commercial existant ou potentiel.

Le risque de vacance locative, la gestion du locataire, et la réglementation (sécurité, accessibilité) doivent être surveillés. Le risque de vacance locative pour les locaux commerciaux est estimé à 8% en moyenne.

Le financement des murs de boutiques est spécifique. L'importance du "pas-de-porte" et la capacité financière du locataire sont des éléments déterminants pour l'investissement.

Les immeubles de rapport : l'investissement multi-logements

Un immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire et est destiné à la location. Ce type d'investissement offre des avantages (revenus réguliers, diversification) mais aussi des inconvénients (gestion des locataires, travaux).

Les critères d'éligibilité sont : l'état général, le taux d'occupation, la qualité des locataires, et le plan de gestion. Les banques évaluent la capacité à générer des revenus stables. Le taux d'occupation moyen des immeubles de rapport en France est de 92%.

• État général de l'immeuble.
• Taux d'occupation et qualité des locataires.
• Plan de gestion.

La gestion des copropriétaires (si en copropriété), les travaux (ravalement, rénovation énergétique), et la réglementation doivent être pris en compte. Le coût moyen des travaux de rénovation d'un immeuble de rapport peut atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros.

Un business plan pour un immeuble de rapport doit inclure la prévision des revenus locatifs, des charges (taxes, assurances, travaux), et du cash-flow (différence entre revenus et charges).

Les parkings et garages : un investissement de niche à ne pas négliger

Investir dans un parking ou un garage est un investissement de niche à ne pas négliger, surtout dans les grandes villes où le stationnement est difficile.

Les critères d'éligibilité : la localisation, le taux d'occupation, et la sécurité. Les banques étudient la demande locative et la qualité de l'emplacement. Le taux de rendement moyen d'un parking en France est d'environ 4%.

• Localisation du parking ou garage.
• Taux d'occupation.
• Sécurité.

La rentabilité est souvent plus faible que pour d'autres biens, et la fiscalité doit être considérée. Comparer l'investissement dans un parking et une cave permet de mieux comprendre les avantages de chaque option.

Les biens immobiliers spécifiques : cas particuliers et exigences supplémentaires

Certains biens ont des caractéristiques spécifiques qui rendent le crédit plus complexe. Il s'agit des biens atypiques (lofts, péniches), des biens acquis via une SCI, et des biens en viager.

Les biens atypiques (lofts, péniches, etc.) : un défi pour le financement ?

Les biens atypiques (lofts, péniches, maisons d'architecte) se distinguent par leur originalité, mais cette singularité peut rendre le prêt plus difficile, car les banques ont du mal à évaluer leur valeur et à appréhender les risques. Le taux de refus de crédit pour les biens atypiques est estimé à 25%.

• Difficulté d'évaluation.
• Spécificités techniques complexes.
• Nécessité d'un courtier spécialisé.

Faire appel à un courtier spécialisé, justifier le prix (estimations de professionnels), et présenter un projet solide maximisent les chances d'obtenir un financement.

Les biens en SCI (société civile immobilière) : une solution pour l'investissement ?

La SCI permet à plusieurs personnes de détenir et gérer un bien en commun. Elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine, mais peut complexifier le prêt. Environ 15% des acquisitions immobilières en France sont réalisées via une SCI.

L'acquisition via une SCI impacte le prêt car les banques étudient la situation financière de chaque associé et la capacité de remboursement de la SCI. Peser les avantages et les inconvénients est primordial.

La composition du capital, la répartition des pouvoirs, et la capacité de la SCI à générer des revenus locatifs sont des éléments clés.

Les biens en viager : un investissement original à considérer

Le viager est une vente immobilière où l'acquéreur verse une rente au vendeur jusqu'à son décès. Il existe différents types (occupé, libre).

Le financement est possible, mais complexe. Les banques étudient l'âge du vendeur, son espérance de vie et la valeur du bien. Considérer les avantages et les inconvénients pour l'acquéreur est essentiel. Le marché du viager représente environ 1% des transactions immobilières en France.

Effectuer des simulations de calcul du prix et des mensualités peut aider à prendre une décision éclairée. Il existe deux types principaux de viager:

• **Viager Occupé:** L'acheteur acquiert le bien mais le vendeur continue de l'habiter jusqu'à son décès. L'acheteur paie un bouquet initial et une rente mensuelle. Le prix est inférieur à celui du marché car le vendeur conserve le droit d'usage.
• **Viager Libre:** L'acheteur peut habiter le bien ou le louer immédiatement après l'acquisition. Le prix est généralement plus élevé que celui d'un viager occupé.

Le choix entre un viager occupé et un viager libre dépend des objectifs de l'acheteur et de sa situation financière.

Conseils pour bien investir

L'éligibilité d'un bien à un prêt en France dépend du type de bien, de son état, de sa localisation, et du profil de l'emprunteur. Les logements neufs ont souvent un accès plus facile grâce aux garanties et à la performance énergétique. Les logements anciens nécessitent une attention particulière à l'état et à la conformité. Les biens atypiques et les investissements locatifs ont des spécificités qui peuvent complexifier le prêt.

Pour augmenter vos chances, définissez votre projet, préparez un dossier solide, comparez les offres, et faites-vous accompagner par un courtier ou conseiller financier. L'apport personnel est un atout, et votre profil (stabilité professionnelle, gestion des finances) joue un rôle important. N'oubliez pas de comparer les assurances emprunteurs. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le crédit immobilier ou contactez un de nos conseillers pour une étude personnalisée.